Escrituración de Compraventa de Inmuebles en Bogotá: Guía Completa

La compraventa de un inmueble es una de las transacciones más importantes que puede realizar una persona. La escrituración es el paso final que formaliza legalmente la transferencia de propiedad. En esta guía completa explicaremos el proceso, requisitos y recomendaciones para realizar una compraventa segura en Bogotá.

¿Qué es la Escrituración de Compraventa?

La escrituración de compraventa es el acto notarial mediante el cual se formaliza legalmente la venta de un inmueble. El notario redacta una escritura pública que establece que el vendedor transfiere la propiedad al comprador a cambio de un precio específico. Una vez registrada, la propiedad es transferida legalmente.

Diferencia Entre Promesa y Escritura

• Promesa de Compraventa: Es un documento privado donde ambas partes se comprometen a comprar/vender el inmueble. No es obligatoria pero es recomendable.
• Escritura Pública: Es el documento oficial emitido por notario que formaliza y perfecciona la compraventa. Es obligatoria para que la propiedad se transfiera legalmente.

Requisitos para Hacer una Compraventa

Del Vendedor

• Ser propietario del inmueble (demostrable con título)
• Tener capacidad legal (ser mayor de edad)
• No haber hipotecado el bien (o pagar la hipoteca en el acto)
• Cédula de ciudadanía vigente
• Certificado de Tradición y Libertad actualizado
• Pagar los impuestos y gravámenes del inmueble al día

Del Comprador

• Cédula de ciudadanía vigente
• Tener capacidad legal de comprar
• Fondos disponibles para el pago
• Si es extranjero: pasaporte y documento de identificación

Del Inmueble

• Certificado de Tradición y Libertad (máximo 30 días)
• Planos o documentos que describan el bien
• Avalúo catastral actualizado
• Acreditación de servicios públicos
• Certificado de no embargabilidad (si aplica)

Documentos Necesarios para la Escritura

1. Cédula de ciudadanía vigente de vendedor y comprador
2. Certificado de Tradición y Libertad del inmueble (máximo 30 días anterior)
3. Escritura anterior del inmueble (original o copia certificada)
4. Certificado de avalúo catastral
5. RUT actualizado del vendedor
6. Certificado de no tener deuda con hacienda pública
7. Póliza de seguro de incendio (si hay hipoteca)
8. Certificación de servicios públicos
9. Contrato privado o promesa de compraventa (si existe)
10. Poder notariado (si actúa alguien en nombre de otro)

Paso a Paso: Cómo se Realiza una Compraventa

Paso 1: Acuerdo de Precio y Condiciones

Vendedor y comprador acuerdan el precio y condiciones de la venta. Es recomendable hacer una promesa de compraventa.

Paso 2: Verificación de Documentos

Ambas partes deben verificar la documentación: títulos, tradición y libertad, impuestos. El comprador debe hacer inspección del inmueble.

Paso 3: Búsqueda de Notaría y Cita

Ambas partes acuden a una notaría de su preferencia para agendarla fecha y hora de escrituración.

Paso 4: Preparación de la Escritura

La notaría prepara el proyecto de escritura con los datos de ambas partes y del inmueble.

Paso 5: Otorgamiento de la Escritura

Vendedor y comprador concurren a la notaría en la fecha acordada. Leen la escritura, la aprueban y firman.

Paso 6: Pago de Derechos Notariales

Se paga el arancel notarial, gastos de registro y otros costos relacionados.

Paso 7: Entrega de Dinero

El comprador paga el dinero de la venta. Puede hacerse a través de depósito bancario o en la notaría.

Paso 8: Registro de la Escritura

La notaría envía la escritura al Registro de Instrumentos Públicos para que conste la transferencia de propiedad.

Paso 9: Obtención de Certificado

Después de 3-7 días hábiles, se obtiene copia de la escritura registrada.

Costos Totales de una Compraventa en Bogotá 2026

Para un inmueble de $100,000,000 COP:

• Derechos notariales: $400,000 – $500,000
• Registro de instrumentos: $200,000 – $300,000
• Impuesto de Transferencia Inmobiliaria: $1,000,000 – $1,500,000 (1-1.5% del avalúo catastral)
• Certificados y trámites: $150,000 – $250,000
• Total aproximado: $1,750,000 – $2,550,000 (1.75% a 2.55% del valor)

Estos costos varían según el valor del inmueble y la ciudad. En Bogotá, generalmente están en el rango superior.

Impuestos en Compraventa de Inmuebles

Impuesto de Transferencia

Pagado por el comprador. Varía entre 0.5% y 1.5% del avalúo catastral según el municipio.

Impuesto sobre la Renta

Si el vendedor obtuvo ganancia en la venta, puede estar sujeto a impuesto sobre la renta. Exención: casa principal, ganancia menor a 75 UVT.

Gravamen por Mejora

Algunos municipios cobran gravamen si el inmueble fue beneficiado por obras públicas.

Recomendaciones para una Compraventa Segura

• Verifica que el vendedor sea realmente el propietario del inmueble
• Obtén Certificado de Tradición y Libertad actualizado
• Verifica que no haya hipotecas o gravámenes
• Haz una promesa de compraventa antes de la escritura
• Inspecciona personalmente el inmueble
• Negocia los costos y quién los paga
• Consulta con profesionales si es tu primera compra
• No firmes documentos sin entender su contenido
• Asegúrate de que servicios públicos estén actualizados
• Pide referencias de la notaría